Legge di Bilancio 2025: tutte le novità per il settore immobiliare

La Legge di Bilancio 2025 introduce misure significative per il settore immobiliare, confermando agevolazioni per l’acquisto della prima casa, incentivi per le ristrutturazioni e nuove normative per il mercato degli affitti. 

Le principali novità riguardano il Fondo di Garanzia per i mutui, la rimodulazione dei bonus edilizi e una regolamentazione più stringente per le locazioni brevi.

Mutui prima casa 2025: conferma del Fondo di Garanzia

Uno degli aspetti più attesi della nuova manovra è la conferma del Fondo di Garanzia per la Prima Casa, pensato per agevolare giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli a carico e inquilini di alloggi di edilizia pubblica.

Anche nel 2025 sarà possibile accedere a mutui fino a 250.000 euro con una garanzia statale che copre il 50% della quota capitale. 
Tuttavia, per alcune categorie prioritarie, come gli under 36 con un ISEE inferiore a 40.000 euro, la copertura potrà arrivare fino all’80%, facilitando così l’accesso al credito per l’acquisto della prima abitazione.

Per ottenere il beneficio, l’immobile acquistato dovrà rientrare tra le categorie catastali ammesse, che comprendono abitazioni civili, economiche, popolari, rurali e villini. 
Inoltre, il beneficiario non potrà possedere un altro immobile già acquistato con agevolazioni prima casa, a meno che non lo venda entro due anni, non più un anno, dalla nuova acquisizione. L’abitazione dovrà essere situata nel Comune di residenza dell’acquirente o in quello in cui si intende trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. 
Sono previste eccezioni per chi lavora in un’altra località e per i cittadini italiani residenti all’estero che intendono acquistare un immobile in Italia.

Bonus edilizi 2025: agevolazioni ridotte e nuovi requisiti

La normativa sugli incentivi per le ristrutturazioni e l’efficientamento energetico subisce alcune modifiche. 
Il Superbonus resterà disponibile solo per coloro che avranno presentato il titolo abilitativo entro il 15 ottobre 2024, ma con una detrazione ridotta rispetto agli anni precedenti. Per le spese sostenute nel 2025, la percentuale di detrazione sarà del 50% per l’abitazione principale e del 36% per gli altri immobili.

Anche il Bonus Ristrutturazioni viene confermato con una detrazione del 50% nel 2025 per la prima casa, mentre per gli altri immobili l’aliquota scenderà al 36%. Dal 2026, l’agevolazione subirà un’ulteriore riduzione, con una detrazione del 36% per l’abitazione principale e del 30% per le altre unità immobiliari. Il tetto massimo di spesa rimane fissato a 96.000 euro.

L’Ecobonus e il Sismabonus seguiranno lo stesso schema con detrazioni del 50% nel 2025 per gli interventi di riqualificazione energetica sulla prima casa, mentre per gli altri immobili l’incentivo scenderà al 36%. Nel biennio 2026-2027, le aliquote verranno ulteriormente ridotte rispettivamente al 36% e al 30%. Una delle novità più rilevanti è l’esclusione dalle agevolazioni delle spese per la sostituzione di impianti di riscaldamento alimentati a combustibili fossili, come le caldaie a gas, segnando un chiaro indirizzo verso la transizione energetica.

Affitti 2025: nuove regole fiscali e obblighi per i locatori

Sul fronte della locazione, la Legge di Bilancio 2025 introduce diverse modifiche fiscali. 
Una delle più importanti, volta a incentivare le locazioni a lungo termine, e la rimodulazione della cedolare secca per i contratti a canone concordato che viene ridotta al 9%, rispetto al precedente 11%, mentre per quelli a canone libero resta invariata al 21%. 
Un’ulteriore novità riguarda la tassazione degli immobili sfitti, con l’introduzione di una sovrattassa per le abitazioni lasciate inutilizzate per più di dodici mesi nelle aree urbane ad alta richiesta abitativa.

Inoltre per incentivare gli interventi di riqualificazione energetica sugli immobili in affitto, viene introdotta una nuova detrazione fiscale che consente ai proprietari di recuperare fino al 50% delle spese sostenute, suddivisa in dieci anni. 

Un’ altra importante novità, per aumentare la trasparenza nel settore delle locazioni, diventa obbligatoria la registrazione di tutti i contratti di affitto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, inclusi quelli per le locazioni brevi, che fino al 2024 erano esentati.

Gli immobili destinati alla locazione dovranno rispettare nuovi standard minimi di sicurezza ed efficienza energetica. 
I proprietari che non adegueranno le loro abitazioni potrebbero vedersi limitata la possibilità di affittarle. 
Parallelamente, si rafforzano le tutele per gli inquilini, con maggiori controlli sulle pratiche discriminatorie nell’accesso agli affitti e sulla congruità dei canoni, soprattutto nelle grandi città.

Affitti brevi 2025: codice identificativo e nuovi limiti

Che cos’è il CIN?

Il CIN è il codice  Identificativo Nazionale con cui ciascuna struttura ricettiva turistica e ciascun immobile destinato a locazione breve o per finalità turistiche è identificato per la promozione e la pubblicità dell’offerta di ospitalità, in pratica una sorta di codice univoco degli immobili a livello nazionale, introdotto per uniformare la regolamentarizzazione degli affitti brevi su tutto il territorio.

Dal 1° gennaio 2025, infatti, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi dovranno essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), da esporre obbligatoriamente sull’edificio e nei documenti fiscali, oltre che in tutte le pubblicità online. 
La mancata esposizione del CIN comporterà sanzioni fino a 8.000 euro.

L’ottenimento del codice richiederà la registrazione sulla piattaforma del Ministero del Turismo ( https://bdsr.ministeroturismo.gov.it/ ) e l’inserimento di dettagli relativi all’immobile, come il numero di posti letto e la natura del proprietario, se privato o con partita IVA. 
Ogni struttura legata a una “Casa Madre”, come ad esempio una dependance, dovrà ottenere un codice separato.

Le amministrazioni locali avranno un ruolo attivo nel monitoraggio del rispetto di queste normative e potranno segnalare eventuali irregolarità all’Agenzia delle Entrate, che a sua volta potrà avviare verifiche fiscali con il supporto della Guardia di Finanza. Inoltre, le piattaforme di affitti brevi come Airbnb e Booking saranno obbligate a comunicare annualmente all’Agenzia delle Entrate i redditi generati dai locatori. In alcune città turistiche sarà introdotto un limite massimo di 120 giorni all’anno per la locazione a breve termine, salvo specifiche autorizzazioni.

Ricordiamo inoltre che per poter “esercitare” un’attività  ricettiva turistica occorre aver acquisito il relativo titolo, cioè aver depositato la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presso il SUAP competente ( Sportello Unico Attività Produttive) per tutte le tipologie di strutture ricettive oppure aver presentato al Comune competente per territorio la Comunicazione relativa agli alloggi locati per finalità turistiche.

Un settore immobiliare più regolamentato e sostenibile

La Legge di Bilancio 2025 introduce misure destinate a rendere il settore immobiliare più accessibile, regolamentato e sostenibile. L’obiettivo è facilitare l’acquisto della prima casa attraverso mutui agevolati, incentivare la riqualificazione energetica con bonus dedicati e regolamentare il mercato delle locazioni, con maggiore trasparenza e nuove tutele per inquilini e proprietari. 
Con l’introduzione di obblighi più stringenti per gli affitti brevi e una tassazione più equa sugli immobili sfitti, il governo punta a riequilibrare il mercato, garantendo maggiore disponibilità abitativa e promuovendo un uso più efficiente del patrimonio immobiliare.